Kupovina stana za izdavanje može biti način da se kapital dugoročno uloži u nekretninu koja donosi prihod od zakupa, ali izbor samog stana može napraviti veliku razliku u isplativosti investicije.
Da li je bolje kupiti garsonjeru, dvosoban, trosoban ili četvorosoban stan?
Veći stan ne znači automatski i bolju investiciju. Veća mesečna kirija ne znači nužno veći prinos. A niža cena stana ne znači da ćete brže vratiti uloženi novac.
Kod kupovine nekretnine za izdavanje potrebno je posmatrati nekoliko faktora istovremeno:
- cenu kupovine,
- kvadraturu,
- lokaciju,
- strukturu stana,
- potencijalnu mesečnu zakupninu,
- troškove održavanja,
- potražnju zakupaca,
- mogućnost buduće prodaje,
- i odnos ukupnog ulaganja i prihoda od zakupa.
Upravo zato pitanje nije samo „Koji stan se najviše izdaje?“, već:
„Koji stan daje najbolji odnos uloženog novca, prihoda od zakupa i dugoročne vrednosti?“
Kakvo je tržište izdavanja stanova u Novom Sadu?
Prema podacima za jul 2026. godine, tražena cena stambenih nekretnina u Novom Sadu iznosila je 2.374 €/m², dok je tražena cena zakupa iznosila 10,1 €/m² mesečno. U odnosu na jul 2025. godine, tražena prodajna cena porasla je 11,30%, dok je tražena cena zakupa bila niža za 0,30%.
Međutim, prosečan podatak za ceo grad nije dovoljan za investicionu odluku.
Razlike između lokacija mogu biti značajne.
U julu 2026. prosečna tražena cena zakupa iznosila je oko:
- 10,43 €/m² u zoni Grbavica, Cara Dušana i Adamovićevo naselje,
- 10,33 €/m² na Telepu,
- 10,25 €/m² na Podbari i Keju,
- 10,21 €/m² u Rotkvariji, Banatiću, Sajmištu i Salajci,
- 11 €/m² u Centru i Starom Gradu,
- 9,21 €/m² na Limanu.
Zato isti tip stana može imati potpuno drugačiju investicionu računicu u zavisnosti od lokacije.
Garsonjera – najmanje ulaganje i velika ciljna grupa
Garsonjera je često prvi izbor investitora koji želi da uđe u tržište nekretnina sa manjim početnim kapitalom.
Njena najveća prednost je jednostavnost.
Manja kvadratura uglavnom znači:
- nižu ukupnu cenu kupovine,
- manje ulaganje u opremanje,
- niže troškove održavanja,
- jednostavnije održavanje,
- širu dostupnost potencijalnim zakupcima.
Garsonjere mogu biti zanimljive studentima, samcima, mladim zaposlenima i parovima kojima nije potrebna velika stambena površina.
Kada je garsonjera dobra investicija?
Garsonjera posebno može biti interesantna kada se nalazi na lokaciji sa stalnom potražnjom za manjim stanovima.
Na primer, blizina fakulteta, poslovnih zona, javnog prevoza, centra grada i svakodnevnih sadržaja može povećati atraktivnost nekretnine.
Kod garsonjere je zato lokacija često važnija od same kvadrature.
Prednosti garsonjere
- niža početna investicija,
- lakše opremanje,
- jednostavnije održavanje,
- veliki broj potencijalnih zakupaca,
- lakše pronalaženje zakupca,
- mogućnost lakše prodaje ako je dobro pozicionirana.
Nedostaci
Garsonjera ima i ograničenja.
Ciljna grupa zakupaca je uža nego kod većih stanova, a potencijal za povećanje zakupnine ograničen je veličinom nekretnine.
Takođe, mala razlika u ceni između dve garsonjere može napraviti veliku razliku u prinosu ako jedna ima bolju lokaciju, terasu, parking ili funkcionalniji raspored.
Zaključak: Garsonjera je zanimljiva za investitora koji želi manji početni ulog i relativno jednostavno izdavanje.
Dvosoban stan – jedan od najzanimljivijih izbora za investiciju
Dvosoban stan predstavlja drugačiji tip investicije.
Za razliku od garsonjere, dvosoban stan može privući širu grupu zakupaca.
Može odgovarati:
- paru,
- maloj porodici,
- zaposlenom paru,
- pojedincu koji želi dodatnu sobu,
- zakupcima koji rade od kuće,
- nekim studentima ili mladim profesionalcima.
Zbog toga dvosoban stan može imati veoma dobar balans između ukupne cene kupovine i potencijalne zakupnine.
Zašto dvosoban stan može biti dobar izbor?
Investitor dobija veću funkcionalnost bez prelaska u kategoriju veoma velikih stanova.
Kod dobro pozicioniranog dvosobnog stana moguće je imati:
- dnevni boravak,
- odvojenu spavaću sobu,
- funkcionalnu kuhinju,
- kupatilo,
- terasu,
- dovoljno prostora za dugoročni boravak.
To ga čini zanimljivim za različite kategorije zakupaca.
Prednosti
- široka ciljna grupa,
- dobra funkcionalnost,
- potencijalno stabilniji dugoročni zakup,
- veća zakupnina u odnosu na garsonjeru,
- dobra mogućnost buduće prodaje.
Nedostaci
Početno ulaganje je veće nego kod garsonjere.
Takođe, veća kvadratura znači i nešto veće troškove održavanja i opremanja.
Zaključak: Dvosoban stan može biti veoma zanimljiv investitoru koji traži balans između početnog kapitala, potražnje i prihoda od zakupa.
Trosoban stan – veća investicija, ali i veći potencijal prihoda
Trosoban stan već predstavlja ozbiljniju investiciju.
Njegova ciljna grupa najčešće je drugačija od ciljne grupe garsonjera.
Potencijalni zakupci mogu biti:
- porodice,
- parovi sa decom,
- dva zaposlena lica ili više njih,
- zakupci kojima je potrebna radna soba,
- firme koje obezbeđuju smeštaj zaposlenima,
- ljudi koji žele više prostora za dugoročan život.
Trosoban stan zato ne treba posmatrati samo kao „veći stan“.
Njegova prednost je fleksibilnost korišćenja prostora.
Zašto trosoban stan može biti dobra investicija?
Veća površina omogućava različite načine korišćenja.
Jedna soba može biti spavaća, druga dečija, a treća radna ili gostinska.
To povećava funkcionalnost stana i može produžiti period tokom kojeg zakupac želi da ostane u nekretnini.
Prednosti
- veća mesečna zakupnina,
- pogodnost za porodice,
- više mogućnosti korišćenja prostora,
- potencijalno duži zakup,
- dobra dugoročna upotrebljivost.
Nedostaci
Kod trosobnog stana početni kapital je znatno veći.
Takođe, broj ljudi koji može ili želi da plaća veću zakupninu je manji nego kod garsonjere ili dvosobnog stana.
Zbog toga je kod trosobnog stana posebno važno da cena kupovine bude opravdana.
Zaključak: Trosoban stan može biti odlična investicija kada se kupuje na dobroj lokaciji i po ceni koja omogućava prihvatljiv odnos između ulaganja i prihoda.
Četvorosoban stan – najveća investicija i specifičnija potražnja
Četvorosoban stan je potpuno drugačija investiciona kategorija.
Za kupovinu je potrebno izdvojiti znatno više kapitala, ali se dobija nekretnina koja može zadovoljiti potrebe porodice ili većeg broja korisnika.
Potencijalni zakupci mogu biti:
- veće porodice,
- porodice kojima je potrebna radna soba,
- više zaposlenih osoba koje dele stan,
- kompanije koje iznajmljuju smeštaj zaposlenima,
- zakupci koji žele veći i kvalitetniji prostor.
Kada četvorosoban stan ima smisla kao investicija?
Četvorosoban stan može imati smisla kada je:
- na dobroj lokaciji,
- kvalitetno projektovan,
- funkcionalan,
- dobro opremljen,
- dovoljno prostran,
- sa parkingom ili garažom,
- i kada njegova cena nije previsoka u odnosu na potencijalnu zakupninu.
Kod ove kategorije investitor mora posebno voditi računa o tome da veća ukupna cena stana ne „pojede“ prinos.
Prednosti
- visoka apsolutna mesečna zakupnina,
- velika površina,
- široka mogućnost korišćenja,
- pogodnost za porodice,
- potencijalno dugoročni zakup.
Nedostaci
- veoma visok početni kapital,
- veći troškovi opremanja,
- veći troškovi održavanja,
- uža ciljna grupa,
- moguće duže vreme potrebno za pronalaženje odgovarajućeg zakupca.
Zaključak: Četvorosoban stan može biti kvalitetna dugoročna investicija, ali nije automatski najisplativiji samo zato što donosi najveću mesečnu kiriju.
Garsonjera ili veliki stan – šta je zapravo isplativije?
Ovo je jedno od najvažnijih pitanja za investitora.
Pretpostavimo da investitor raspolaže sa određenim kapitalom.
Umesto jednog velikog stana, moguće je razmotriti kupovinu jedne ili više manjih nekretnina.
Na primer:
Opcija A – jedna veća nekretnina
Jedan četvorosoban stan može doneti visoku mesečnu zakupninu.
Opcija B – više manjih nekretnina
Isti kapital može, u zavisnosti od tržišne ponude i cena, omogućiti kupovinu više manjih stanova.
Prednost više manjih jedinica jeste diverzifikacija.
Ako jedan stan trenutno nije izdat, drugi i dalje može donositi prihod.
Sa druge strane, više stanova znači više administracije, više održavanja i više potencijalnih problema sa zakupcima.
Zato investitor treba da posmatra ukupni prinos portfolija, a ne samo cenu jedne nekretnine.
Kako izračunati prinos od izdavanja stana?
Osnovna formula za bruto prinos je:
Bruto prinos = godišnji prihod od zakupa ÷ ukupna investicija × 100
Na primer, ako ukupna investicija u stan iznosi 120.000 €, a mesečna zakupnina je 600 €:
600 € × 12 = 7.200 € godišnjeg prihoda
7.200 € ÷ 120.000 € × 100 = 6% bruto prinosa
Ali ovo nije konačna zarada investitora.
Od prihoda mogu postojati dodatni troškovi kao što su održavanje, popravke, opremanje, periodi bez zakupca i druge obaveze.
Zato je važno razlikovati:
bruto prinos – prihod pre svih troškova
od
neto prinosa – prihod nakon relevantnih troškova.
Primer poređenja četiri tipa stana
Da bismo razumeli razliku, možemo napraviti ilustrativni primer.
Ovo nisu tržišni proseci niti prognoze konkretnih zakupnina, već primer kako investitor može da postavi računicu.
| Tip stana | Ukupna investicija | Mesečna zakupnina | Godišnji prihod | Bruto prinos |
|---|---|---|---|---|
| Garsonjera | 75.000 € | 450 € | 5.400 € | 7,20% |
| Dvosoban | 120.000 € | 650 € | 7.800 € | 6,50% |
| Trosoban | 170.000 € | 850 € | 10.200 € | 6,00% |
| Četvorosoban | 230.000 € | 1.100 € | 13.200 € | 5,74% |
Šta vidimo?
Četvorosoban stan u ovom primeru donosi najveći apsolutni prihod – 1.100 € mesečno.
Ali garsonjera donosi najveći bruto prinos u odnosu na uloženi kapital.
To je upravo razlog zbog kojeg nije dovoljno reći:
„Veći stan je bolja investicija jer ima veću kiriju.“
Investitor mora da poredi prihod sa iznosom koji je uložio.
Da li je veći stan teže izdati?
Ne mora da znači, ali je ciljna grupa uža.
Garsonjeru može tražiti veliki broj samaca i mladih zakupaca.
Dvosoban stan odgovara većem broju parova i malih porodica.
Trosoban stan je zanimljiv porodicama i zakupcima kojima je potreban dodatni prostor.
Četvorosoban stan ima još specifičniju ciljnu grupu.
Zato kod većih stanova posebno treba analizirati:
Ko će realno plaćati ovu zakupninu?
Ako je odgovor veoma uska ciljna grupa, investitor mora računati i na mogućnost dužeg perioda bez zakupca.
Lokacija može biti važnija od strukture stana
Jedna od najvećih grešaka pri kupovini nekretnine stana za investiciju jeste fokusiranje samo na kvadraturu.
Stan od 30 m² na odličnoj lokaciji može biti veoma tražen.
Stan od 100 m² na lokaciji sa slabijom potražnjom može zahtevati znatno više vremena za izdavanje.
Aktuelni podaci pokazuju da se tražene cene zakupa razlikuju između novosadskih zona. U julu 2026. prosečna tražena zakupnina bila je oko 10,33 €/m² na Telepu, 10,43 €/m² u zoni Grbavice, Cara Dušana i Adamovićevog naselja, 10,25 €/m² na Podbari i Keju, dok je na Limanu bila oko 9,21 €/m².
Zato je mnogo korisnije pitati:
„Koji stan mogu da kupim na lokaciji gde postoji stabilna potražnja za zakupom?“
nego:
„Koja je najveća kvadratura koju mogu da kupim za svoj novac?“
Šta je važno kod kupovine stana za izdavanje?
Pre nego što donesete odluku, proverite:
1. Lokaciju
Koliko je stan udaljen od centra, fakulteta, poslovnih zona, javnog prevoza, prodavnica i drugih sadržaja?
2. Funkcionalnost
Nije svaka kvadratura jednako funkcionalna.
Dobar raspored može biti važniji od nekoliko dodatnih kvadrata.
3. Troškove
Uračunajte ne samo cenu stana već i opremanje, održavanje i druge troškove povezane sa kupovinom i korišćenjem nekretnine.
4. Potencijalnu zakupninu
Nemojte računati samo na osnovu jednog oglasa.
Uporedite više sličnih stanova na istoj lokaciji.
5. Potražnju
Ko je potencijalni zakupac?
Student? Samac? Par? Porodica? Zaposleni?
Što je ciljna grupa šira, to je potencijalno lakše pronaći zakupca.
6. Buduću prodaju
Investicija nije samo prihod od zakupa.
Važno je razmišljati i o tome koliko će nekretnina biti atraktivna kada jednog dana poželite da je prodate.
Da li je novogradnja dobra investicija za izdavanje?
Novogradnja može biti veoma interesantna investitorima, posebno kada projekat ima dobru lokaciju i funkcionalne stanove.
Prednosti mogu uključivati:
- savremenu gradnju,
- nove instalacije,
- modernu organizaciju prostora,
- energetsku efikasnost,
- manje potrebe za renoviranjem,
- nove liftove i zajedničke delove zgrade,
- parking ili garažu kod pojedinih projekata.
Ipak, investitor treba da poredi cenu novogradnje sa očekivanim prihodom od zakupa.
Skuplji stan nije automatski bolja investicija.
Ako je cena kupovine previsoka u odnosu na potencijalnu zakupninu, prinos može biti niži.
Koji stan je najbolji za investiciju?
Ne postoji univerzalan odgovor.
Ali možemo napraviti praktično poređenje.
Garsonjera
Najzanimljivija za: investitore sa manjim kapitalom.
Glavna prednost: niža ukupna investicija i široka potražnja.
Glavni rizik: ograničena kvadratura i uža namena.
Dvosoban stan
Najzanimljiviji za: investitore koji žele balans ulaganja i potražnje.
Glavna prednost: široka ciljna grupa zakupaca.
Glavni rizik: veće početno ulaganje.
Trosoban stan
Najzanimljiviji za: investitore koji ciljaju porodice i dugoročne zakupce.
Glavna prednost: veća zakupnina i fleksibilnost prostora.
Glavni rizik: veći kapital i uža ciljna grupa.
Četvorosoban stan
Najzanimljiviji za: investitore sa većim kapitalom i dugoročnim horizontom.
Glavna prednost: velika površina i visoka apsolutna zakupnina.
Glavni rizik: visok početni ulog i potencijalno sporije izdavanje.
Stan za investiciju Novi Sad – šta birati kao investitor?
Ako je cilj maksimalan odnos prihoda i uloženog kapitala, manji stanovi mogu biti veoma interesantni.
Ako je cilj stabilnost i široka ciljna grupa, dvosoban stan može biti veoma racionalan izbor.
Ako je cilj veći mesečni prihod i dugoročni zakup, trosoban stan može imati smisla.
Ako je cilj veća nekretnina za dugoročno čuvanje kapitala, četvorosoban stan može biti opravdan izbor – ali samo ako kupovna cena odgovara potencijalnom prihodu.
Drugim rečima:
Najskuplji stan nije nužno najisplativiji.
Najmanji stan nije nužno najbolji.
Najbolja investicija je ona kod koje su cena kupovine, lokacija, struktura, zakupnina, troškovi i buduća vrednost nekretnine međusobno dobro usklađeni.
Kako KREATIVA NEKRETNINE može pomoći pri izboru investicione nekretnine?
Ako kupujete stan za investiciju u Novom Sadu sa ciljem izdavanja, važno je da ne gledate samo cenu i kvadraturu.
U KREATIVA NEKRETNINE možemo zajedno analizirati šta je najvažnije za vaš budžet i investicioni cilj – od lokacije i strukture stana do potencijala nekretnine za izdavanje.
U našoj ponudi možete pronaći nekretnine različitih struktura i kvadratura u više delova Novog Sada.
Posebnu pažnju posvećujemo novogradnji i projektima direktno od investitora, a kod odabranih nekretnina kupci mogu ostvariti dodatnu uštedu jer ne plaćaju agencijsku proviziju.
Pogledajte aktuelnu ponudu nekretnina KREATIVA NEKRETNINE i pronađite nekretninu koja odgovara vašem budžetu i cilju ulaganja.
Zaključak: Garsonjera, dvosoban, trosoban ili četvorosoban?
Ako kupujete stan za izdavanje u Novom Sadu, nemojte birati samo na osnovu toga koji stan može da donese najveću mesečnu kiriju.
Već:
„Koji stan mi daje najbolji odnos uloženog novca, prihoda od zakupa, rizika i buduće vrednosti?“
Upravo od odgovora na to pitanje treba početi svaku ozbiljnu investiciju u nekretninu.
Da li je garsonjera dobra investicija za izdavanje u Novom Sadu?
Garsonjera može biti dobra investicija kada je na lokaciji sa stabilnom potražnjom i kada je odnos kupovne cene i potencijalne zakupnine povoljan.
Da li se više isplati dvosoban ili trosoban stan za izdavanje?
Zavisi od odnosa cene kupovine, očekivane zakupnine, troškova i potražnje na konkretnoj lokaciji. Veća zakupnina kod trosobnog stana ne znači automatski i veći prinos.
Da li je četvorosoban stan dobra investicija?
Može biti, naročito na kvalitetnoj lokaciji i kada postoji dovoljno jaka ciljna grupa zakupaca. Međutim, zbog većeg početnog ulaganja potrebno je posebno pažljivo izračunati prinos.
Koji stan je najlakše izdati u Novom Sadu?
To zavisi od lokacije i trenutne potražnje. Manji i funkcionalni stanovi često imaju široku ciljnu grupu, dok veći stanovi mogu biti posebno interesantni porodicama i zakupcima kojima je potreban veći prostor.
