Novi Sad se kontinuirano razvija, a promene u prostoru grada nisu vidljive samo kroz nove zgrade i stambene komplekse. Važan deo budućeg razvoja određuju urbanistički planovi kojima se definiše namena prostora, način izgradnje, saobraćajna i druga infrastruktura, kao i uređenje pojedinih gradskih celina.
Tokom 2026. godine usvojeno je ili pokrenuto više planskih dokumenata koji se odnose na različite delove Novog Sada – od Bulevara despota Stefana i Telepa, preko Novog naselja i Detelinare, do Rotkvarije i prostora južno od autoputa E75.
Za tržište nekretnina ovakve promene su važne jer urbanistički plan govori o tome kako je određeni prostor planiran da se razvija. Ipak, važno je razlikovati usvojen plan, odluku o izradi plana i plan koji se nalazi u postupku javnog uvida. Samo postojanje plana ne znači da će svi predviđeni objekti ili sadržaji odmah biti izgrađeni.
Bulevar despota Stefana – usvojen plan za važan deo grada
Jedna od značajnijih planskih promena tokom 2026. godine jeste Plan generalne regulacije opštegradskog centra i sportsko-rekreativnih sadržaja uz Bulevar despota Stefana u Novom Sadu.
Skupština Grada Novog Sada usvojila je ovaj plan 21. jula 2026. godine. Na istoj sednici usvojeno je i više drugih planskih odluka koje se odnose na razvoj pojedinih delova grada.
Ovakvi planovi su važni za razumevanje dugoročnog razvoja grada jer određuju pravila uređenja i gradnje na prostoru koji obuhvataju.
Za kupce nekretnina to znači da, pored trenutnog stanja na terenu, vredi proveriti i važeću plansku dokumentaciju za konkretnu lokaciju.
Telep – planske promene su i dalje aktuelne
Telep je još jedan deo Novog Sada koji se nalazi u fokusu urbanističkog planiranja.
U junu 2026. godine razmatrana je izrada izmena i dopuna Plana generalne regulacije prostora u zapadnom delu grada na području Telepa.
Pored toga, tokom avgusta 2026. godine objavljen je i Nacrt odluke o izmenama i dopunama Plana generalne regulacije prostora u zapadnom delu grada na području Telepa, za lokalitet na uglu ulica Subotičke i Adi Endrea. Za ovaj postupak bio je otvoren javni uvid od 25. avgusta do 5. oktobra 2026. godine.
Ovo je dobar primer zašto je važno pažljivo čitati status urbanističkog dokumenta. U ovom slučaju govorimo o nacrtu i postupku javnog uvida, a ne o činjenici da je konačni plan već usvojen.
Novi gradski centar i prostor Malog Limana
Promene se ne odnose samo na periferne ili novije delove grada.
Tokom septembra 2026. godine na sajtu JP „Urbanizam“ objavljen je rani javni uvid u elaborat izmena i dopuna Plana generalne regulacije starog gradskog centra i područja Malog Limana, za lokalitet na Trgu Marije Trandafil broj 3.
Rani javni uvid traje od 11. do 25. septembra 2026. godine.
Istovremeno, na javnom uvidu se nalazi i nacrt izmena i dopuna Plana generalne regulacije Novog gradskog centra sa okruženjem, za određeni lokalitet na području Novog Sada. Javni uvid za ovaj postupak traje od 25. avgusta do 5. oktobra 2026. godine.
To pokazuje da se planske promene odvijaju i u delovima grada koji su već izgrađeni i urbanistički formirani.
Rotkvarija – javna garaža kao deo planskih promena
Jedna od konkretnih tema koja je tokom septembra 2026. godine došla pred Skupštinu Grada jeste izmena i dopuna Plana detaljne regulacije prostora za višeporodično stanovanje i parkovske površine „Rotkvarija“ – lokalitet javne garaže.
Skupština Grada Novog Sada usvojila je odluku o izmenama i dopunama ovog plana na sednici održanoj 7. septembra 2026. godine.
Rotkvarija je zbog toga još jedan primer lokacije kod koje prilikom posmatranja tržišta nekretnina nije dovoljno gledati samo postojeće zgrade. Planska dokumentacija može biti važna za razumevanje budućeg uređenja određenog prostora.
Novi Sad otvara prostor i za nove rekreativne sadržaje
Na istoj sednici Skupštine Grada 7. septembra 2026. godine doneta je i odluka o izradi plana detaljne regulacije park-šume i turističko-sportsko-rekreativnog područja južno od državnog puta IA reda A1, odnosno međunarodnog puta E75, u Novom Sadu.
Važno je naglasiti da je ovde reč o odluci o izradi plana, a ne o već izgrađenom sadržaju.
Za građane i buduće kupce nekretnina ovakve informacije mogu biti korisne jer pokazuju u kom pravcu se planski razmatra razvoj pojedinih prostora grada.
Novi planovi i za Novi naselje, Detelinaru i Adice
Urbanističke promene tokom 2026. godine obuhvataju i postojeće stambene zone.
Na sednici Skupštine Grada u julu usvojene su odluke o izradi plana generalne regulacije dela Novog naselja, južno od Bulevara Jovana Dučića, kao i odluke koje se odnose na izmene i dopune planova za Adice i Detelinaru III.
Kod ovakvih odluka posebno je važno naglasiti da odluka o izradi plana nije isto što i usvojen plan. Ona predstavlja početak postupka planiranja, nakon čega slede propisane faze izrade i razmatranja planskog dokumenta.
Temerinski put, Sremska Kamenica i drugi delovi grada
Aktuelni urbanistički procesi nisu ograničeni samo na centralne gradske zone.
Na zvaničnoj listi urbanističkih planova Grada Novog Sada za 2026. godinu nalaze se, između ostalog:
- Plan detaljne regulacije ulaznog pravca duž Temerinskog puta;
- Plan detaljne regulacije „Mali Do – proširenje“ u Sremskoj Kamenici;
- izmene i dopune Plana generalne regulacije Sremske Kamenice sa okruženjem;
- planovi koji se odnose na prostor zapadno od Subotičkog bulevara i severno od Bulevara vojvode Stepe;
- planovi vezani za Univerzitetski kompleks;
- Plan generalne regulacije rekreativnog područja „Štrand-Kabel“.
Ovakav pregled pokazuje da se planske aktivnosti odvijaju na velikom broju lokacija i da se razvoj Novog Sada ne može posmatrati samo kroz nekoliko tradicionalno poznatih kvartova.
Šta urbanistički plan znači za kupca stana?
Kada kupujete nekretninu, lokacija nije samo trenutni izgled ulice i okolnih zgrada.
Važno je znati:
- koja je namena zemljišta u okolini;
- šta je dozvoljeno da se gradi na susednim parcelama;
- da li postoje planirane saobraćajnice;
- da li su predviđene javne površine, parkovi ili drugi sadržaji;
- da li se za određeni prostor trenutno izrađuje novi plan;
- u kojoj fazi se nalazi planski dokument.
Posebno je važno razlikovati važeći plan, odluku o izradi plana, nacrt plana i usvojeni plan.
Informacija da se neki plan trenutno izrađuje ne znači automatski da će predloženo rešenje biti i konačno usvojeno.
Zašto je urbanistička dokumentacija važna i vlasnicima nekretnina?
Urbanistički planovi nisu važni samo ljudima koji tek kupuju stan.
Vlasniku nekretnine mogu biti značajni prilikom procene potencijala lokacije, planiranja prodaje ili razumevanja promena koje se mogu dogoditi u neposrednom okruženju.
Na primer, razlika između nekretnine koja danas gleda na neizgrađenu parcelu i nekretnine čije je okruženje planski predviđeno za određenu novu namenu može biti veoma značajna za donošenje odluke o kupovini.
Zato je kod ozbiljne procene nekretnine korisno posmatrati ne samo ono što postoji danas, već i ono što je planskom dokumentacijom predviđeno za određeni prostor.
Novi Sad 2026: grad se planski menja
Aktuelna dokumentacija pokazuje da se Novi Sad tokom 2026. godine planski razvija na više frontova.
Od usvojenog plana uz Bulevar despota Stefana i izmena plana Rotkvarije, do novih planskih postupaka na Telepu, Novom naselju, Detelinari, Adicama, Sremskoj Kamenici i drugim područjima, urbanistička slika grada nastavlja da se menja.
Za buduće kupce nekretnina to je važna poruka: dobar izbor lokacije ne podrazumeva samo analizu trenutne ponude, već i proveru relevantne planske dokumentacije.
Upravo zato u Kreativa nekretninama smatramo da informisan kupac treba da zna ne samo šta kupuje danas, već i kakvo je plansko okruženje nekretnine koju kupuje.
Napomena
Urbanistički planovi i planski postupci mogu se menjati tokom vremena. Informacije u ovom tekstu odnose se na stanje dostupno u zvaničnoj dokumentaciji Grada Novog Sada i JP „Urbanizam“ u septembru 2026. godine. Za konkretnu parcelu ili nekretninu potrebno je proveriti važeću plansku dokumentaciju i njen aktuelni status.
